Rynek pierwotny v rynek wtórny czyli... jakie mieszkanie warto kupić?

Dziś parę słów o jednej z tych ważniejszych życiowych decyzji – zakupie pierwszego mieszkania. Ja jestem właśnie świeżo po (więcej w temacie tutaj), więc już mniej więcej wiem z czym to się je. Nasze mieszkanie pochodzi z rynku pierwotnego i to właśnie o zaletach i mankamentach głównie tej opcji chciałabym wam opowiedzieć.

 

PLUSY

 

+ wiesz od kogo kupujesz.

Możesz sprawdzić swojego dewelopera i podwykonawców, podejrzeć inne jego inwestycje, poczytać sprawozdania finansowe (uwierzcie mi, że mój mąż to robił, choć to może jego zboczenie zawodowe…), pogadać z ludźmi, którzy już kupili od niego mieszkanie itp. Generalnie możesz go przejrzeć na wylot, jeśli się postarasz. A deweloper, ponieważ bardzo chce sprzedać ci mieszkanie, udostępni co tylko będzie mógł.

Na rynku wtórnym nie masz tej możliwości. Nie wiesz czy właściciel o mieszkanie dbał czy tylko na szybko odmalował przed sprzedażą, żeby nie było czuć dymu papierosów czy trupa, który przeleżał w mieszkaniu tydzień (może trochę to makabryczne, ale naprawdę się zdarza…). Oczywiście możesz wypytać sąsiadów, ale kto ci powie..?

 

+ wiesz co kupujesz.

Jeśli kupujesz mieszkanie w trakcie budowy, śledzisz każdy etap inwestycji. A kiedy jest to twoje pierwsze mieszkanie, przyjeżdżasz raz na tydzień obejrzeć postępy prac, popatrzeć i pomarzyć jak to będzie pięknie kiedy już odbierzesz klucze… Masz świadomość w jakich technologiach robione są wszelkie instalacje i wiesz gdzie i od czego idą kable (a to ważne przy każdym wierceniu w ścianach w przyszłości…).

W mieszkaniu z rynku wtórnego w zasadzie musisz zaufać poprzedniemu właścicielowi i ewentualnie papierom, które ci przekaże. Nie masz pewności co do niczego, chyba że zgłosisz się do administracji, która odpowie na twoje zapytanie po trzech tygodniach i to tylko wówczas kiedy już będziesz właścicielem…

 

+ wszystko jest nowe.

Nie musisz martwić się, że instalacje w mieszkaniu mają już swoje lata, a od starych okien wieje i w zasadzie nadają się już do wymiany – wszystko jest zwyczajnie nowe, choć oczywiście zdarzają się i kuchy, zależy na jakiego generalnego wykonawcę inwestycji się trafi…

 

+ wykańczanie mieszkania jest łatwiejsze niż remont.

Nie trzeba skuwać płytek w łazience i zrywać starych tapet w sypialni. Nie obawiasz się co zastaniesz pod podłogą, bo dostajesz „gołe” mieszkanie, surowy beton, tabula rasa. Masz więc zwyczajnie mniej pracy, nie robisz najpierw demakijażu tylko od razu makijaż! Druga sprawa jest taka, że w nowym bloku każdy rozumie, że od rana do wieczora hałasujesz wiertarką i młotkiem, wszyscy tak robią. Kiedy dwa lata temu pomagaliśmy w przeprowadzce do bloku z lat 60-tych mojemu wujostwu, jakaś starsza pani (potem się okazało, że mieszka tam już z 50 lat…) wyzywała nas za brud na klatce i przestrzegała, że wnosząc meble mamy nie porysować ścian (udało się nie porysować, uff…). Cóż, słaby początek z sąsiadami…

 

+ wszyscy mieszkańcy są nowi, zwykle młodzi.

No właśnie, sąsiedzi. W nowym bloku na początku wszyscy są nowi i najczęściej chętni do zawierania sąsiedzkich znajomości, rozmawiają w windzie o wykańczaniu mieszkań, mówią sobie "dzień dobry", a nawet pożyczają wiertarki. Ostatnio znaleźliśmy na tablicy ogłoszeń w naszej klatce zaproszenie na imprezę od nowego sąsiada z parteru. Zaprosił całą klatkę! Szkoda, że byłam wówczas w ostatnich dniach ciąży, bo chętnie byśmy wpadli się przywitać! Co ważne dla mnie, mieszkańcy naszego bloku to zwykle młodzi ludzie, rzadko kiedy powyżej 40. Sądzę, że ten fakt wynika z czysto ekonomicznych pobudek – młodzi ludzie na dorobku kupują nieduże mieszkania w bloku, tych starszych stać już na coś większego, często wybierają też dom za miastem. I nie ukrywajmy – Mieszkanie dla Młodych zrobiło swoje. Ja tymczasem nie muszę się martwić, że moje niemowlę zakłóci spokój i rutynę dnia codziennego jakiegoś starszego małżeństwa.

 

+ Mieszkanie dla Młodych.

Wiem, że na rynku wtórnym ten program też jest już dostępny. Do niedawna jednak to właśnie dopłata do mieszkania sprawiała, że młodzi (maksymalnie do 35 roku życia) częściej wybierali mieszkania na rynku pierwotnym. A zaoszczędzić można sporo, szczególnie jeśli ma się dzieci.

 

+ niższy czynsz.

Ogromny plus! To samo wujostwo, o którym pisałam powyżej płaci niemal 600 zł czynszu (a mają tylko kilka metrów więcej niż my), my zaś zapłacimy ok. 300 zł. Wspomnę jeszcze, że mieszkają w tej samej dzielnicy. Prawda, że jest różnica? Wynika ona z dużo wyższej składki na fundusz remontowy w starych budynkach, aniżeli w nowych. Wspólnota musi zbierać na malowanie klatek, wymianę instalacji itp. W nowym budynku z początku nie trzeba nic robić, bo jak już wspomniałam – wszystko jest nowiutkie i świeżutkie. Dlatego składki na fundusz remontowy są raczej symboliczne.

 

+ młodszy budynek = wyższa wartość rynkowa w przyszłości.

Jeśli za kilka lat zdecydujemy się sprzedać nasze mieszkanie, z pewnością jego cena rynkowa będzie nieco wyższa niż cena mieszkania z lat 90-tych o podobnych parametrach i w podobnej lokalizacji. Tak już zwyczajnie jest, budynki też się amortyzują.

 

+ miejsce postojowe w hali garażowej.

To jednocześnie plus i minus, o minusie poniżej. Plus dla zmotoryzowanych – zawsze mają gdzie zaparkować i nie muszą zimą wstawać wcześniej, żeby skrobać szyby! Jakiś czas temu wynajmowaliśmy z mężem mieszkanie na dużym osiedlu z lat 80-tych. Niestety w tamtych czasach nikt nie myślał, że w przyszłości niemal w każdym domu będzie kierowca z samochodem, a w wielu nawet więcej niż jeden. Osiedla pękają więc w szwach od samochodów, a zdesperowani kierowcy zaczynają rozjeżdżać tereny zielone przy blokach. Wiele razy zdarzało nam się wracać skądś i szukać miejsca postojowego dłużej aniżeli być w drodze…

Nie jest jednak tak różowo jak mogłoby się zdawać. Zakup mieszkania na rynku pierwotnym wiąże się z paroma minusami, które albo przełkniemy albo… kupimy używane mieszkanie. 

MINUSY

 

- wyższe ceny.

Nie ulega wątpliwości, że nowe mieszkania są sporo droższe od używanych. Według Emmerson Evaluation Sp. z o.o. w 2015 r. w Poznaniu mediana cen za m² mieszkania na rynku pierwotnym wynosiła 5872 zł, a na rynku wtórnym 4954 zł. To aż 918 zł mniej za 1 m²! W Gdańsku ta różnica wyniosła ponad 1200 zł, a w Gdyni ponad 1600 zł. Tak czy inaczej cena zdecydowanie przemawia za rynkiem wtórnym. Cały raport możecie poczytać tutaj.

 

- obowiązek wykupienia miejsca postojowego.

Żeby jeszcze nie były takie drogie! Ale naprawdę, za te 25-30 tysięcy, które trzeba dodatkowo wyłożyć na (skądinąd przydatne) miejsce postojowe praktycznie starczyłyby na wykończenie mieszkania… A co mają powiedzieć osoby, które samochodu nie mają i nie planują mieć? Odsprzedaż miejsca jest niedozwolona, ponieważ miejsce jest powiązane z mieszkaniem… Gdyby to był garaż, to co innego – można go potraktować jako skrytkę na narzędzia, rowery i konfitury od babci, ale tak?! Ostatecznie więc miejsce postojowe cieszy i smuci jednocześnie. W moim przypadku cóż… cieszę się, że jest i staram się nie myśleć o tym ile nas kosztowało…

 

- długi czas oczekiwania na zakończenie budowy.

O tak, z tym można oszaleć! Zwłaszcza jeśli mieszkanie kupowało się jak tylko ruszyła sprzedaż, a fundamentów jeszcze nie było (swoją drogą warto jak najszybciej kupić mieszkanie, bo później nie załapiesz się na te najfajniejsze, z najlepszym widokiem, a o komórce lokatorskiej często możesz już zapomnieć). Jeździsz tam więc i wzdychasz, marzysz i planujesz. W międzyczasie zaś dziwnym trafem połowa twoich znajomych kupuje mieszkanie na rynku wtórnym, robi mały remont w miesiąc i już mieszka! Chodzisz do nich na parapetówki, zazdrościsz i dalej czekasz…

 

- wykończyć musisz wszystko, remontować można stopniowo.

Niby fajnie, bo nie odkładasz remontu łazienki „na święty nigdy”, musisz od A do Z wykończyć wszystko, na koniec zostawiając ewentualnie kupno nowych mebli. Ale mili Państwo, tu ponownie pojawia się kwestia ekonomiczna – to kosztuje. No i nie możesz wprowadzić się od zaraz, a wiele osób które wynajmują mieszkania nie stać jednocześnie na wynajem i spłatę kredytu za mieszkanie, w którym jeszcze nie może zamieszkać… Tymczasem w mieszkaniu z rynku wtórnego można stopniowo remontować kolejne pomieszczenia w miarę posiadanego czasu i możliwości finansowych. Moim zdaniem to zdecydowanie lepiej niż kupować i robić wszystko jednocześnie (nawet jeśli trzeba skuwać te stare płytki i zrywać tapety...).

 

- Mieszkanie dla Młodych jako uwiązanie się do miejsca na 5 lat.

No więc właśnie. Ok, super, że jest to dofinansowanie, ale nie wiem gdzie będę za 5 lat. Może mój mąż dostanie pracę na drugim końcu Polski, albo będziemy mieli trójkę dzieci i będzie nam za ciasno? Tymczasem w ramach programu nie mogę mieszkania sprzedać, wynająć ani nawet użyczyć przez całe 5 lat. Ba, nie mogę nawet kupić drugiego mieszkania! No ale cóż, coś za coś...

 

- braki w infrastrukturze społecznej i usługowej.

A tak. Bo nowe bloki powstają często w lokalizacjach, które nie są przystosowane na pojawienie się nagle 500 nowych mieszkańców. Brakuje więc sklepów, placów zabaw, przedszkoli, szkół, przychodni… A jeśli są, to robi się w nich za ciasno. Potrzeba czasu, żeby pojawiły się kolejne punkty. Co więcej, „oaza spokoju na skraju miasta” jaką rzekomo oferuje nam deweloper zamienia się w hałaśliwe osiedle, bo przecież nie tylko ty kupujesz tam mieszkanie ale i 100 innych osób. Na rynku wtórnym jest inaczej. Kiedy oglądasz mieszkania widzisz w jakich są lokalizacjach, nie zamieszka tam nagle wielkie grono nowych mieszkańców, jeśli jest spokój to raczej tak już będzie…

To mniej więcej na tyle. Nie wiem czy w przyszłości ponownie zdecydowałabym się na kupno nowego mieszkania, bo mimo, że plusów wyszło mi więcej, minusy robią swoje. Jak mówią, wszystko ma swoje wady i zalety – każdy sam decyduje co mu odpowiada w danym momencie życia. Mam nadzieję, że tym postem jakoś pomogłam wszystkim wahającym się – może do tej pory nie zwrócili uwagi na pewne aspekty kupna mieszkania na rynku pierwotnym. A trochę ich jest! Temat jest na tyle szeroki, że planuję jeszcze posta o tym, na co zwrócić uwagę kupując mieszkanie od dewelopera. Popełniliśmy tutaj parę błędów i sądzę, że warto się nimi podzielić…